拆解全国首单IDC公募REITs底层财物

  公募REITs再添“新品”。3月25日，上交所网站一手音讯，全国首只数据中心公募REITs状况更新“已申报”！

  周末总算等来了 润泽科技IDC公募REITs的招募说明书， 不过只能看不能仿制。。。

  润泽(廊坊)世界信息港 A-18数据中心项目坐落廊坊经济开发区， 是润泽世界信息云聚核港（ICFZ）大项意图一部分。 占地面积1 .53万 ㎡，建筑面积4.21万㎡，机柜共5897个，机柜总功率42530.84KW。 项目总投资7.75亿，地下一层至地上七层。

  项目2019年5月开工，2022年3月竣工，2020年12月开端运营（已满3年）。

  土地状况：出让办法， 用地性 质为科研规划 用地、教育科研用地，剩下土地年限约49年， 2010年4月13日至2074年4月21日。产证上证载用处为“科研用地/科研”。

  底层财物鉴定估量价值42.03亿元， 估值时点2024年9月30日，估值办法为收益法，报酬率8%（1.5%+6.5%）。估计分配率 25年为5.76%，24年10-12月为7.94%（年化）。

  项目优 势：选用Tier 3+以上等级规范做 建造，首要大型设备均为全球头部设备供货商的旗舰机型，具有进化和改造潜力，可改造为液冷智算中心。

  项目签约率100%，上架率95%-99%， 保管服务率收缴率100%。 截止到估值时点2024年930，实践上架机柜5844个。

  功率7.04kw一般机柜： 合约单价7,547元/月，折合每kw约1,072元/月。机柜总数5794个，24年930实践上架5745个，每年保管费收入5.2亿元。

  功率16.5kw高功率机柜： 合约单价18,962元/月，折合每kw约1,149元/月。 机柜总数100个， 24年930实践上架99个，每年保管费收入0.225亿元。

  功率30.36kw超高功率机柜： 合约单价27,547元/月，折合每kw约907元/月。 机柜总数3个， 24年930实践上架0个。

  发行公募REITs之前， 原始权益人润泽已与中国电信北京分公司签订了《IDC协作协议》，计算机显示终端为网络公司，保管服务期15年， 现在剩下约10年（2020），按月收取费用。

  客户集中度高，2034年末合同到期节点较为重要。 合同到期后约好如下：机柜单价2035年起开端增加，每5年为一个合同期，5年内不递加，每5年到期后在上一个5年基础上递加5.1%，即(1+1.0%）的5次方。

  润泽开展向中国电信北分的计算机显示终端供给恒温恒湿、电力安稳、供水安稳的365*24小时不间断机房环境；中国电信北分供给带宽接入及其他电信增值服务。

  电费单价逐年递加0.5%。饱满运营下实践每年总用电量约4亿度，每年电费约2.1亿元， 2022-2023年折合电费单价0.538元-0.54元。项目接入的是国网冀北电力。

  其他动力费（首年591万）、人员本钱（首年711万），运杂费（首年205万）， 逐年递加1%。

  共用财物运用费，每年129万，包括园区外电、110KV变电站、归纳管廊和光纤等共用财物。 此处有个运营bug：项目运营必备的重要财物，均需与润泽大项目共用，技术上无法归入项意图固定财物规模。

  危险缓释办法：已签署《共用财物运用协议》和《光纤专线技术服务协议》，项目每年向润泽付出129万费用，其间95.56万元购买变电站、归纳管廊及输变电线月，与公募REITs产品年限（50年）根本拉齐。

  增值税税率，保管费收入销项税6%，进项税中电费+本钱性支出13%，其他动力费3%。